Bất động sản và hạ tầng giao thông luôn có mối liên hệ mật thiết. Lịch sử phát triển các đô thị lớn trên thế giới cho thấy, cứ mỗi khi một sân bay quốc tế được xây dựng, giá bất động sản trong bán kính 10-20km đều tăng vọt. Tại Việt Nam, hiện tượng này cũng đã được chứng minh qua các trường hợp sân bay Nội Bài, Tân Sơn Nhất và Cam Ranh.

Sân bay quốc tế Long Thành - dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia với tổng vốn đầu tư hơn 336 nghìn tỷ đồng - dự kiến hoàn thành giai đoạn 1 vào cuối năm 2026. Đây là cú hích lớn cho thị trường bất động sản khu vực Đồng Nai nói chung và Nhơn Trạch nói riêng. FIATO Airport City, với vị trí cách sân bay chỉ 10 phút di chuyển, được kỳ vọng sẽ hưởng lợi trực tiếp từ trọng điểm hạ tầng này.

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Mức độ hưởng lợi thực tế sẽ là bao nhiêu? Liệu có phải cứ gần sân bay là giá sẽ tăng "phi mã" như nhiều người nghĩ? Bài viết này sẽ phân tích dựa trên dữ liệu thực tế, số liệu cụ thể và kinh nghiệm từ các sân bay khác để đưa ra dự báo khách quan nhất về tiềm năng tăng giá của FIATO Airport City.

Tiến độ thực tế của sân bay Long Thành

Giai đoạn hiện tại: Đang thi công

Theo Cục Hàng không Việt Nam, đến tháng 11/2025, sân bay quốc tế Long Thành đã hoàn thành khoảng 60-65% khối lượng công việc giai đoạn 1. Các hạng mục chính như đường băng, nhà ga hành khách, đài không lưu, hệ thống cấp thoát nước và điện đang được đẩy nhanh tiến độ. Một số hạng mục phụ trợ như kho xăng dầu, trạm cứu hỏa và khu kỹ thuật cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện. 

Dự kiến thời điểm khai thác

Chính phủ cam kết sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác vào quý IV/2026. Giai đoạn 1 bao gồm 1 đường băng dài 4,000m, 1 nhà ga hành khách có công suất 25 triệu khách/năm và các công trình phụ trợ cần thiết. Đây là mốc thời gian quan trọng, đánh dấu sự chuyển mình của ngành hàng không Việt Nam.

Sân bay Long Thành đón chuyến bay chở khách đầu tiên bằng Boeing 787 Dreamliner ngày 19.12 - mốc lịch sử đưa sân bay cửa ngõ hiện đại nhất Việt Nam vào khai thác thương mại.

Công suất và lưu lượng khách dự kiến

Giai đoạn 1: 25 triệu hành khách/năm và 1.2 triệu tấn hàng hóa/năm. Con số này tương đương khoảng 68,000 hành khách mỗi ngày. Khi hoàn thành cả 3 giai đoạn vào năm 2040, sân bay sẽ đạt công suất 100 triệu hành khách/năm - trở thành một trong những sân bay lớn nhất khu vực Đông Nam Á.

Tác động lan tỏa đến khu vực

Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ phục vụ hành khách mà còn là trung tâm logistics hàng không lớn nhất miền Nam. Dự kiến tạo ra 40,000 - 60,000 việc làm trực tiếp và hàng trăm nghìn việc làm gián tiếp từ các ngành dịch vụ, thương mại, logistics. Khu vực Nhơn Trạch, Long Thành và các huyện lân cận sẽ chuyển mình thành đô thị vệ tinh phục vụ sân bay.

Tiến độ hạ tầng kết nối

Đồng thời với sân bay, các dự án giao thông kết nối cũng đang được đẩy nhanh: cao tốc Long Thành - Dầu Giây đã hoàn thành, đường Vành đai 3 TP.HCM đang thi công, cầu Phước An và cầu Cát Lái đang xây dựng. Hệ thống giao thông hoàn chỉnh sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM đến sân bay xuống còn 30-40 phút.

Thách thức và rủi ro về tiến độ

Dù tiến độ đang được đẩy nhanh, vẫn tồn tại rủi ro về vốn đầu tư, giải phóng mặt bằng và các yếu tố bất khả kháng. Nếu chậm tiến độ 6-12 tháng, sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển bất động sản khu vực. Nhà đầu tư cần theo dõi sát tiến độ và có kế hoạch dự phòng.

Khoảng cách và thời gian di chuyển thực tế

Đo bằng Google Maps

Theo Google Maps, khoảng cách từ FIATO Airport City (đường Tôn Đức Thắng, Hiệp Phước) đến cổng chính sân bay Long Thành là khoảng 10.2km theo đường bộ. Lộ trình ngắn nhất đi qua đường Tôn Đức Thắng, sau đó rẽ vào cao tốc Long Thành - Dầu Giây và đi thẳng đến sân bay.

Thời gian di chuyển bình thường

Khi các tuyến đường hoàn thiện và sân bay hoạt động ổn định, thời gian di chuyển từ FIATO đến sân bay ước tính: 7-10 phút vào giờ thấp điểm (tốc độ trung bình 60-80km/h trên cao tốc), 12-15 phút vào giờ cao điểm buổi sáng (6h-8h) và buổi chiều (17h-19h) khi lưu lượng xe tăng.

Tính toán giờ cao điểm

Giờ cao điểm tại khu vực sân bay thường tập trung vào sáng sớm (4h-7h) khi có nhiều chuyến bay quốc tế cất cánh, và chiều tối (17h-21h) khi các chuyến bay hạ cánh. Tuy nhiên, với hệ thống đường cao tốc hiện đại và việc phân làn rõ ràng, khả năng tắc đường thấp hơn nhiều so với đường nội thành TP.HCM.

Chi phí đi lại thực tế

Chi phí di chuyển từ FIATO đến sân bay: Taxi/Grab khoảng 80-120 nghìn đồng một chiều; xe ô tô riêng tốn khoảng 30-40 nghìn xăng + 10 nghìn phí cao tốc (nếu có); xe bus dự kiến 20-30 nghìn đồng. So với chi phí từ trung tâm TP.HCM đến Tân Sơn Nhất (150-250 nghìn taxi), đây là mức tiết kiệm đáng kể.

So sánh với các khu vực khác

Các dự án bất động sản khác tại Nhơn Trạch cách sân bay 15-25km, thời gian di chuyển 20-35 phút. Dự án tại Long Thành cách sân bay 5-8km nhưng giá cao hơn 30-40%. FIATO Airport City với khoảng cách 10km được đánh giá là "điểm vàng" - vừa đủ gần để thuận tiện, vừa có giá hợp lý hơn các dự án sát sân bay.

Kế hoạch giao thông công cộng

Sau khi sân bay hoạt động, dự kiến sẽ có tuyến bus chất lượng cao, xe buýt nhanh (BRT) và metro trong tương lai kết nối sân bay với các khu vực xung quanh. FIATO Airport City với vị trí trên trục giao thông chính sẽ được hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng này.

Phân tích tăng giá bất động sản khu vực sân bay

Dữ liệu từ sân bay Nội Bài (Hà Nội)

Sân bay Nội Bài mở rộng và đưa nhà ga T2 vào hoạt động năm 2015. Trong vòng 5 năm sau đó (2015-2020), bất động sản tại Sóc Sơn và Đông Anh (cách sân bay 5-15km) tăng trung bình 60-80%. Đất nền tăng từ 15-20 triệu/m² lên 25-35 triệu/m². Căn hộ tăng từ 18-22 triệu/m² lên 28-38 triệu/m². Tốc độ tăng trưởng trung bình 12-16%/năm.

Dữ liệu từ sân bay Tân Sơn Nhất (TP.HCM)

Khu vực Tân Bình, Gò Vấp và Bình Tân gần sân bay Tân Sơn Nhất đã chứng kiến mức tăng giá ấn tượng trong 10 năm (2010-2020). Giá đất tăng gấp 3-5 lần, từ 30-50 triệu/m² lên 150-250 triệu/m². Căn hộ tăng từ 20-25 triệu/m² lên 50-70 triệu/m². 

Dữ liệu từ sân bay Cam Ranh (Khánh Hòa)

Sân bay quốc tế Cam Ranh nâng cấp và mở rộng từ 2012-2018. Bất động sản Cam Ranh và Nha Trang tăng mạnh trong giai đoạn này. Giá đất tại Cam Ranh tăng từ 5-8 triệu/m² lên 15-25 triệu/m² (tăng 150-200%). Căn hộ khách sạn và condotel tăng từ 25-30 triệu/m² lên 45-60 triệu/m² (tăng 80-100%). Tốc độ tăng trung bình 15-20%/năm.

Phân tích bán kính ảnh hưởng

Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, bất động sản được hưởng lợi nhiều nhất trong bán kính 5-15km từ sân bay. Khu vực 0-5km: tăng 100-150% nhưng ồn ào từ máy bay. Khu vực 5-15km: tăng 60-100%, vị trí lý tưởng nhất. Khu vực 15-30km: tăng 30-50%, ảnh hưởng gián tiếp. FIATO Airport City với khoảng cách 10km nằm trong vùng hưởng lợi tối ưu.

Yếu tố tác động đến mức tăng giá

Mức tăng giá không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách mà còn phụ thuộc nhiều yếu tố: quy mô sân bay (công suất càng lớn, ảnh hưởng càng mạnh), hạ tầng kết nối (đường xá càng tốt, tăng giá càng cao), quy hoạch phát triển (có khu công nghiệp, đô thị hay không), và chính sách địa phương (ưu đãi đầu tư, thủ tục hành chính).

Đối tượng khách hàng thực tế

Nhân viên và chuyên gia hàng không

Phi công, tiếp viên, nhân viên kỹ thuật, quản lý sân bay cần nơi ở gần sân bay để đi làm thuận tiện. Với 40,000-60,000 việc làm trực tiếp tại sân bay, đây là nguồn cầu lớn và ổn định. Thu nhập của nhóm này cao (20-70 triệu/tháng), sẵn sàng thuê hoặc mua căn hộ giá 2-4 tỷ hoặc thuê shophouse để ở và kinh doanh nhỏ.

Doanh nghiệp logistics và vận chuyển

Các công ty logistics, courier, vận chuyển hàng không cần văn phòng và kho gần sân bay. Họ thường thuê shophouse hoặc toàn bộ tầng trong cao ốc văn phòng. Nhu cầu này rất lớn, đặc biệt khi thương mại điện tử và vận chuyển hàng không phát triển mạnh. Giá thuê shophouse cho logistics dao động 30-50 triệu/tháng.

Nhà đầu tư cho thuê ngắn hạn

Với 25 triệu hành khách/năm (gần 70,000 khách/ngày), nhu cầu về chỗ nghỉ ngắn hạn gần sân bay là rất cao. Doanh thu dự kiến 20-40 triệu/tháng với lợi nhuận 30-40%.

Người đi công tác thường xuyên

Các doanh nhân, chuyên gia, nhân viên văn phòng có công việc cần đi công tác thường xuyên ưu tiên chọn nơi ở gần sân bay để tiết kiệm thời gian. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn 10-20% so với khu vực khác để đổi lấy sự tiện lợi. Đây là phân khúc khách hàng cao cấp, có khả năng chi trả tốt.

Chuyên gia nước ngoài

Nhiều chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp Nhơn Trạch, Long Thành cần về nước thường xuyên hoặc đi công tác khu vực. Họ ưu tiên thuê căn hộ cao cấp gần sân bay với giá 15-30 triệu/tháng. Nhu cầu này sẽ tăng mạnh khi các khu công nghiệp công nghệ cao tiếp tục mở rộng.

Đánh giá: 

Dựa trên phân tích trên, nhu cầu thuê/mua nhà gần sân bay Long Thành là THẬT và RẤT LỚN. Cơ sở đánh giá dựa trên: (1) Số lượng việc làm cụ thể (40,000-60,000 người), (2) Lưu lượng hành khách khổng lồ (25 triệu/năm), (3) Phát triển logistics và thương mại, (4) Kinh nghiệm thực tế từ các sân bay khác. Nhu cầu này sẽ tăng dần từ 2026 và đạt đỉnh vào 2028-2030.

Kết luận

Dự báo mức tăng giá hợp lý

Dựa trên phân tích toàn diện về tiến độ sân bay, khoảng cách địa lý, dữ liệu lịch sử và nhu cầu thực tế, FIATO Airport City có tiềm năng tăng giá 80-150% trong 5 năm (2026-2031) sau khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động.  

Thời điểm nên mua

Thời điểm TỐT NHẤT để mua: NGAY BÂY GIỜ (cuối 2025 - đầu 2026)

Lý do:

1. Giá vẫn ở mức thấp: Chưa bị đẩy lên do yếu tố đầu cơ hoặc nhu cầu thật

2. Chính sách ưu đãi tốt: Thanh toán 36 tháng 0% lãi suất, chiết khấu thanh toán sớm

3. Thời gian chờ ngắn: Chỉ 1-2 năm là sân bay hoạt động và giá bắt đầu tăng

4. Lựa chọn phong phú: Còn nhiều căn đẹp, vị trí tốt để chọn

Chiến lược đầu tư khuyến nghị

Cho nhà đầu tư ngắn hạn (2-3 năm):

• Mua ngay bây giờ, giữ đến 2028-2029 khi giá đạt đỉnh

• Chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, dễ bán lại

• Mục tiêu lợi nhuận: 50-70%

Cho nhà đầu tư dài hạn (5-10 năm):

• Mua ngay, cho thuê để có dòng tiền ổn định

• Chọn shophouse hoặc căn hộ 3 phòng ngủ

• Kết hợp lợi nhuận từ cho thuê (7-10%/năm) và tăng giá vốn (14-18%/năm)

• Tổng lợi nhuận kỳ vọng: 150-200% sau 10 năm

Cho người mua ở thực:

• Mua ngay nếu có nhu cầu ở hoặc làm việc gần sân bay

• Lợi ích không chỉ về tài chính mà còn về chất lượng sống

• Tiết kiệm hàng chục triệu đồng mỗi năm từ chi phí di chuyển

Lời khuyên cuối cùng

FIATO Airport City là cơ hội đầu tư tốt với tiềm năng tăng giá hấp dẫn trong 5 năm, nhưng không phải là "kho vàng" mà nhiều người nghĩ. Thành công phụ thuộc vào:

• Thời điểm mua (càng sớm càng tốt)

• Vị trí căn cụ thể (càng đẹp càng tốt)

• Khả năng tài chính và kiên nhẫn 

Thông tin liên hệ

Để được tư vấn chi tiết về thời điểm đầu tư và chiến lược phù hợp, liên hệ:

• Hotline: 1900 633 900 | 0906 776 688

• Địa chỉ: Mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, Hiệp Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai

• Website: https://fiato-airportcity.vn/

Đăng ký tư vấn miễn phí để nhận: Báo cáo phân tích chi tiết về tác động sân bay, bảng giá cập nhật, phương án tài chính tối ưu và dịch vụ tham quan thực tế dự án.